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时间:2020-12-17 09:09   来源:%E6%96%B0%E6%97%B6%E4%BB%A3%E8%B5%8C%E5%9F%8E%E4%BA%9A%E5%B7%9E%E6%9C%80%E4%BD%B3%E5%9C%A8%E7%BA%BF新闻网-%E6%96%B0%E6%97%B6%E4%BB%A3%E8%B5%8C%E5%9F%8E%E4%BA%9A%E5%B7%9E%E6%9C%80%E4%BD%B3%E5%9C%A8%E7%BA%BF日报
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(2020年8月27日%E6%96%B0%E6%97%B6%E4%BB%A3%E8%B5%8C%E5%9F%8E%E4%BA%9A%E5%B7%9E%E6%9C%80%E4%BD%B3%E5%9C%A8%E7%BA%BF市第六届人大常委会第二十九次会议通过,
2020年11月27日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准)


第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理相关主体合法权益,改善人民生活和工作环境,满足人民日益增长的美好生活需要,打造共建共治共享的社会治理格局,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,制定并落实现代物业服务业扶持政策,促进智慧平安社区建设,推动物业管理规范化、市场化。

第四条 业主大会、业主委员会、物业服务人等在中国共产党社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动,建立健全社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。

引导和支持业主中的中共党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会或者物业管理委员会成员,发挥先锋模范作用,依法履行职责。

第五条 市、县(市、区)住房和城乡建设主管部门按照属地管理原则,负责辖区内物业监督管理工作,履行下列职责:

(一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;

(二)物业服务企业和从业人员的监督管理;

(三)组织和管理物业管理招标投标活动;

(四)物业服务合同备案和物业承接查验备案;

(五)维修资金的监督管理;

(六)协调处理物业管理矛盾纠纷;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第六条 市、县(市、区)有关主管部门依据职责分工,共同做好物业监督管理工作:

(一)民政部门负责指导无物业管理的小区依托居(村)民委员会实行自治管理;

(二)行政审批主管部门负责物业服务用房、加装电梯、电动车充电等项目的规划及调整变更管理,协助开展物业管理区域划分;

(三)城市管理综合行政执法部门负责查处物业管理区域内违规饲养家畜家禽、占用和毁坏绿地、擅自伐移树木、私自张贴广告等违法违规行为;依法对擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质,擅自改变房屋外立面,私搭乱建,餐饮服务业油烟污染等违法违规行为实施行政处罚;

(四)市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为;负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作,查处特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为;负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作,依法查处各类价格违法违规行为;

(五)公安机关负责开展社区警务工作,加强物业管理区域内治安防范,对监控安防等开展监督检查,查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为;

(六)生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理工作;

(七)价格主管部门会同相关部门负责实行政府指导价物业服务收费标准的制定与调整;

(八)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督;

(九)其他有关主管部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。

第七条 街道办事处(乡镇人民政府)履行下列物业监督管理职责:

(一)组织和指导成立业主大会、选举业主委员会,组建物业管理委员会,组织和指导业主委员会换届改选,负责业主委员会备案;

(二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

(三)指导和监督物业服务人依法履行义务,对物业服务实施情况开展监督检查;

(四)建立物业管理矛盾投诉调解机制,协调处理物业管理纠纷;

(五)负责物业档案管理,协助开展辖区内物业服务企业及其项目经理信用信息采集和核查工作;

(六)法律、法规规定的其他职责。

居(村)民委员会协助和配合街道办事处(乡镇人民政府)开展物业监督管理相关工作,对业主大会、业主委员会和物业服务人的日常工作进行指导和监督。

第八条 未成立业主大会、业主大会未能选举产生业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的物业管理区域,街道办事处(乡镇人民政府)负责组建物业管理委员会。物业管理委员会成员由街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会、业主和物业使用人代表等组成。

物业管理委员会作为临时机构,组织业主共同决定物业管理事项,协调解决物业管理中出现的问题,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,与业主委员会办理移交手续后解散。

第九条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范物业服务行为,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,调解物业服务企业之间的纠纷,协助住房和城乡建设主管部门开展物业监督管理相关工作,促进行业健康发展。

第十条 住房和城乡建设主管部门应当加强居(村)民委员会、物业管理委员会、业主委员会委员和物业服务企业相关人员的培训工作,提高物业管理和服务水平,所需费用纳入同级财政预算。

第十一条 本市建立健全调解与仲裁、诉讼相结合的物业纠纷多元化解决机制。

人民调解组织负责辖区内物业纠纷的排查调解工作,监督调解协议的执行,督促当事人履行约定的义务。司法行政部门指导人民调解组织做好物业纠纷人民调解工作,会同住房和城乡建设主管部门推动建立物业纠纷人民调解组织,履行物业纠纷调解职能;指导物业管理行业协会推动建立行业性调解组织。人民法院审理物业纠纷案件,应当根据自愿合法原则,做好诉前和诉讼中调解工作,引导当事人通过调解方式解决纠纷。

人民法院和仲裁机构依法建立物业纠纷案件快速处理机制,引导物业管理相关主体运用法律手段,及时解决物业纠纷。

第十二条 物业管理委员会、业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业承接查验、物业服务费用、物业服务质量等评估活动。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会。划分或者调整物业管理区域时,县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当考虑建设项目规划用地范围、建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则,按照以下方式划分或者调整:

(一)新建物业,物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)已经实施物业管理的区域,按照现有物业管理区域范围划定;

(三)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设备设施共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设备设施能够分割并独立使用的,可以分别划定物业管理区域;

(四)已经实施物业管理且毗邻的不同物业管理区域,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

对物业管理区域划分有争议的,由县(市、区)住房和城乡建设主管部门确定。已经划定的物业管理区域不得擅自变更。

第十四条 房屋所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记,但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,视为物业管理关系中的业主。

业主依法享有业主权利,承担业主义务。业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。

第十五条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当在三十日内向街道办事处(乡镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)房屋以及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备交付使用资料;

(六)物业服务用房配置资料;

(七)其他有关的文件资料。

建设单位未在规定期限内报送资料的,街道办事处(乡镇人民政府)可以向不动产登记机构查询筹备首次业主大会所需相关文件资料,不动产登记机构应当及时提供。

第十六条 符合业主大会成立条件的,经三十名以上的业主或者占业主总人数百分之五以上的业主提出,可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)书面申请筹备业主大会。

街道办事处(乡镇人民政府)应当自接到申请之日起六十日内,组织成立首次业主大会会议筹备组。

第十七条 筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区党组织、辖区公安派出所、居(村)民委员会等单位代表组成。建设单位未派代表参加筹备组的,不影响筹备组的成立。

筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数应当占筹备组总人数半数以上。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)在民主推荐的基础上确定,业主代表应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单以及相关信息以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,公示期不得少于七日,同时可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

第十八条 筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会选举产生后,筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料,资料移交后筹备组自动解散。

划定为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十九条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加,也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。

第二十条 业主大会会议由业主委员会召集。

召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

第二十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见或者电子投票的形式。

集体讨论、书面征求意见或者电子投票产生的表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示期不得少于十五日。

第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生。业主委员会委员由五至十一人单数组成,实行任期制,每届任期由管理规约确定,最长不超过五年,可连选连任。

第二十四条 业主委员会委员候选人应当从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并符合下列条件的业主中确定:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业中任职;

(三)无擅自占用共有部分、损毁共用设施设备等行为;

(四)按时足额交纳物业费,不存在欠缴维修资金及其他需要由业主共同分担费用情况;

(五)无严重不良信用记录;

(六)法律、法规及业主大会议事规则规定的其他条件。

第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案:

(一)筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)成立业主委员会备案表;

(三)物业基本情况;

(四)业主委员会委员名单及基本情况;

(五)管理规约和业主大会议事规则;

(六)业主大会决议;

(七)法律、法规规定的其他材料。

街道办事处(乡镇人民政府)对材料齐全的,应当在五个工作日内予以备案。街道办事处(乡镇人民政府)应当在备案后七日内将备案材料抄送县(市、区)住房和城乡建设主管部门,同时将有关情况书面告知物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。

业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当及时办理备案变更手续。

第二十六条 业主委员会委员应当遵守法律、法规和管理规约,不得从事下列行为:

(一)阻扰、抗拒业主大会行使职权;

(二)挪用、侵占业主共有财产;

(三)索要、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的财物;

(四)利用职务之便,要求物业服务人减免物业费或者其他费用;

(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(六)擅自以业主大会或者业主委员会名义作出决议,侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序;

(七)其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第二十七条 业主委员会委员任职期间丧失民事行为能力、不再具备业主身份或者依法被限制人身自由的,其委员资格自动终止。

业主委员会委员出现下列情形之一的,业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格:

(一)连续两次以上缺席业主委员会会议的;

(二)不符合本条例第二十四条第二项至第六项规定情形的;

(三)出现本条例第二十六条规定情形的。

业主委员会未提请的,街道办事处(乡镇人民政府)可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

第二十八条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

拒不移交的,业主委员会可以请求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)督促其移交,公安机关依法予以协助。

第二十九条 业主委员会任期届满前六个月,应当书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当指导成立换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。换届改选小组依照本条例第十七条规定的筹备组成员组成进行组建。

换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等事项组织召开业主大会会议。

第三十条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主承担,并定期向业主公示,接受业主监督。业主委员会委员可以按照业主大会的决定领取一定的津贴。工作经费和津贴的筹集、管理、使用的具体办法由业主大会决定。

第三章 前期物业管理

第三十一条 建设单位选聘物业服务人提供前期物业服务,应当签订书面前期物业服务合同。前期物业服务合同约定服务期限一般不超过二年。

前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同报县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

第三十二条 住宅物业的建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的,应当通过招投标的方式进行,并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅建筑面积不足五万平方米的,经物业所在地住房和城乡建设行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

市住房和城乡建设主管部门负责建立招标投标平台及专家库,为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

第三十三条 前期物业管理阶段,普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费标准不得突破价格主管部门与住房和城乡建设主管部门制定的基准价格及其浮动幅度,具体收费标准在物业服务合同中约定,并报县(市、区)价格主管部门与住房和城乡建设主管部门备案。

第三十四条 建设工程竣工验收合格后,建设单位应当将物业管理区域内验收合格的供电、供水、供热、供气等专业运营设施设备移交给专业运营单位维护管理,专业运营单位应当接收。首次纳入集中供热管网的新建住宅实行整体供热,采暖费由建设单位统一向供热公司缴纳。

供电、供水、供热、供气等专业运营单位负责对物业管理区域内业主专有部分以外的专业运营管线和设施设备承担维修养护责任。

第三十五条 城市供水应当实现终端价格,逐步实行二次供水同城同价,并将二次供水费用纳入终端水价成本。供水单位向最终用户收取费用。

新建住宅应当按照一户一表、水表出户、计量到户的要求进行设计和建设。

已建住宅应当按照阶梯水价实施要求进行改造,改造工程由市、县(市、区)城市供水主管部门编制改造计划并实施。

第三十六条 住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务人完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验,并签订承接查验协议。物业服务人应当将承接查验的结果在物业管理区域的显著位置进行公示。

实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防等主管部门出具的认可或者准许使用文件;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、电动车充电等公用设施设备已按规划设计要求建成,供电、供水、供热、供气已安装独立计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地、车棚和物业服务用房等公共配套设施已按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统、车辆识别等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第三十七条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务人移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业服务用房相关资料;

(五)业主名册;

(六)承接查验所必需的其他资料。

第四章 物业管理服务

第三十八条 物业服务人依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定享有权利,履行义务。物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理为由,减少服务内容或者降低服务质量;不得采取停止供电、供水、供热、供气或者限制业主交纳水费等方式催交物业费。

第三十九条 鼓励业主大会通过物业管理招标投标平台选聘物业服务企业。

业主大会选聘物业服务企业提供物业服务的,应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。

第四十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人订立书面物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

第四十一条 物业服务具体收费标准在物业服务合同中约定。业主大会授权的业主委员会可以与物业服务人共同委托物业服务第三方评估机构测算物业服务价格,测算结果作为物业服务费用标准的参考依据。

物业服务人不得违反物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

第四十二条 业主应当按照物业服务合同约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

因业主欠交物业费发生争议的,物业服务人可以请求街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会或者物业管理委员会协调解决。

第四十三条 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

第四十四条 物业服务合同终止,原物业服务人应当按照物业服务合同约定期限退出物业管理区域,物业服务合同未约定退出期限的,应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务合同终止前,物业服务人不得停止提供服务。物业服务合同终止时,业主尚未结清物业费的,物业服务人有权依法请求支付,但不得以业主欠交物业费或者对业主共同决定有异议为由拒不退出物业管理区域。

第四十五条 原物业服务人退出物业管理区域时,应当向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交下列资料和财物,配合新物业服务人办理交接手续,并如实告知物业的使用和管理状况:

(一)建设单位按照本条例第三十七条规定移交的资料;

(二)物业服务用房、业主共有部分和共用设施设备;

(三)物业服务期间配置的固定设施设备;

(四)物业改造、维修和养护资料;

(五)利用业主共有部分、共用设施设备经营的相关资料,预收的物业费、公共电费等财物;

(六)其他应当移交的资料和财物。

原物业服务人拒不退出物业管理区域的,业主委员会或者业主可以请求街道办事处(乡镇人民政府)协调解决;原物业服务人不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费,造成业主损失的,应当赔偿损失。原物业服务人故意破坏共用设施设备、毁坏账册、暴力阻止物业服务用房及相关资料交接等,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十六条 原物业服务人退出物业管理区域,业主或者业主大会尚未选聘新物业服务人的,街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县(市、区)住房和城乡建设、城市管理、供水、市场监督管理、消防、公安、卫生等部门组织提供应急物业服务。

应急物业服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行、消防设施维护保养及消防控制室值班人员操作管理等维持业主基本生活秩序的服务事项。应急物业服务所需费用由业主承担。

第四十七条 物业服务人应当建立和完善物业管理应急预案,及时处理物业管理中的突发事件。物业管理区域内有下列情形之一的,物业服务人应当按照有关规定及时向街道办事处(乡镇人民政府)或者相关部门、专业运营单位报告:

(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害;

(二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;

(三)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

(四)发生群体性事件;

(五)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

突发事件应对期间,街道办事处(乡镇人民政府)负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施,指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并提供物资和资金支持。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处(乡镇人民政府)指导下积极配合居(村)民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施。

实行业主自行管理的小区,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹协调领导干部、党员业主、业主志愿者及社会志愿者,建立突发事件应急防控机制,提供应急管理服务。

第四十八条 未达到引入市场化物业管理条件的住宅小区,由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主承担;也可以由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主表决,聘请物业服务企业或者其他管理人为住宅小区提供物业服务。

第四十九条 本市建立物业服务企业及其项目经理物业服务信用评价制度。住房和城乡建设主管部门应当对物业服务企业及其项目经理进行信用评价,并记入市物业服务企业信用信息管理平台。

第五章 物业使用与维护

第五十条 建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例一次性向住房和城乡建设主管部门交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金按照“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则进行管理。在物业保修期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。

保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足。保修期满后,物业保修金有结余的,应当返还建设单位。

第五十一条 建设单位应当统筹规划、合理布局物业管理设施,按照不低于开发建设总建筑面积千分之三的比例配建物业服务用房,费用计入房屋建设成本。物业服务用房包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

物业服务用房应当具有正常使用功能,不得配置地下室、车库、储藏间等房屋。物业服务用房归全体业主共有,任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押,不得擅自变更用途。

已投入使用但未配建物业服务用房的,建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值资金等方式提供。建设单位和产权单位已不存在的,由县(市、区)人民政府协调解决。

第五十二条 业主或者物业使用人在室内装饰装修工程开工前,应当告知物业服务人,并与物业服务人签订装饰装修管理协议。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人违反相关规定或者装饰装修管理协议的,物业服务人应当及时告知并劝阻;已经造成事实后果或者拒不改正的,物业服务人应当及时向有关主管部门报告。

第五十三条 业主、物业使用人不得在物业管理区域内从事下列行为:

(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)违法搭建建筑物、构筑物,擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;

(三)未经有利害关系的业主一致同意或者违反法律、法规以及管理规约,擅自将住宅改变为经营性用房;

(四)侵占或者破坏物业共有部分、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

(五)擅自拆改供电、供水、供热、供气等公共管道和设施;

(六)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍消防通道、安全出口畅通;

(七)以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口,扰乱物业管理区域公共秩序;

(八)在建筑物内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电;

(九)违反规定饲养动物;

(十)制造噪音干扰业主正常生活;

(十一)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

业主、物业使用人有前款所列行为之一的,物业服务人应当及时进行劝阻、制止,并向有关部门或者业主委员会报告。

第五十四条 物业服务人应当加强电梯日常运行的检查与管理,发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施,并通知电梯维护保养单位及时维修。

电梯达到规定报废条件的,物业服务人应当及时向业主公示,积极协调办理报废事宜。

第五十五条 物业服务人向业主提供停车管理服务的,可以按照物业服务合同约定的标准收取停车服务费。

业主对车辆有保管要求的,由业主与物业服务人另行签订保管合同,约定保管费用。

第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续前,按照规定足额交存首期维修资金。

维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主续交。

第五十七条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

利用物业共有部分经营的,应当在征得有利害关系业主、业主大会同意后,按照规定办理有关手续。收入资金主要用于补充维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

经业主大会授权,收入资金可以由物业服务人代收代管。收入资金由物业服务人代收代管的,应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督;收入资金由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,接受居(村)民委员会的监督。收入资金收支账目应当每六个月公示一次,接受业主监督。

第六章 法律责任

第五十八条 对违反本条例规定的行为,法律、行政法规和地方性法规已有处罚规定的,从其规定。

第五十九条 建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由住房和城乡建设主管部门或者城市管理综合行政执法部门根据职责分工进行处罚:

(一)违反本条例第十五条第一款规定,不按时报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的,责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上五万元以下罚款;

(二)违反本条例第三十二条第一款规定,未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下罚款;

(三)违反本条例第三十七条规定,未向物业服务人移交资料的,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;

(四)违反本条例第五十一条规定,未按照规定配置物业服务用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上三十万元以下罚款。

第六十条 物业服务企业有下列情形之一的,由住房和城乡建设主管部门或者城市管理综合行政执法部门根据职责分工责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第三十一条第三款、第四十条第二款规定,未将物业服务合同报送备案的,处一万元以上三万元以下罚款;

(二)违反本条例第三十八条第二款规定,采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费的,处三千元以上五千元以下罚款;采取限制业主交纳水费的方式催交物业费的,处一千元以上三千元以下罚款;

(三)违反本条例第四十五条第一款规定,拒不移交资料和财物的,处二万元以上五万元以下罚款。

第六十一条 业主、物业使用人有下列情形之一的,由住房和城乡建设主管部门或者城市管理综合行政执法部门根据职责分工进行处罚:

(一)违反本条例第五十三条第一款第一项规定的,责令改正,处五万元以上十万元以下罚款;

(二)违反本条例第五十三条第一款第二项至第四项规定的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

第六十二条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定,出具的评估报告含有虚假内容、误导性陈述或者出现重大遗漏的,由住房和城乡建设主管部门或者城市管理综合行政执法部门根据职责分工责令限期改正,没收违法所得,并处三万元以上五万元以下罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

第六十三条 供电、供水、供热、供气等单位违反本条例第三十四条第二款规定,拒不承担维修养护责任的,由有关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

第六十四条 负有物业监督管理职责的有关部门及其工作人员违反本条例规定,在物业监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第六十五条 本条例关于县(市、区)人民政府的规定,适用于%E6%96%B0%E6%97%B6%E4%BB%A3%E8%B5%8C%E5%9F%8E%E4%BA%9A%E5%B7%9E%E6%9C%80%E4%BD%B3%E5%9C%A8%E7%BA%BF市高新技术开发区管委会和滨湖新区管委会。

第六十六条 本条例自2021年3月1日起施行。

 
(责任编辑:丹微)

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